Miguel Tedde Netto e Sérgio R. Vieira (*)
Infração, na terminologia jurídica, em sentido mais amplo, tem o significado de violação de norma legal ou contratual, é o descumprimento de obrigação de ordem legal ou contratual.
A infração, quer a legal, quer a contratual pode levar ao desfazimento do contrato de locação.
Nesse sentido dispõe o artigo 9º, inciso II da Lei nº. 8.245/91 (Lei das Locações)
“Art. 9. A locação também poderá ser desfeita:
I – Por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recusa a consentí-las.”
No interesse quer do locador, quer do locatário (inquilino) o contrato de locação deve ser bem elaborado e completo. Deve prever com critério, bom senso e legalidade, tudo que pode ocorrer durante a locação. Mesmo assim, podem surgir dúvidas, cujas soluções serão muito mais fáceis se o contrato for bem elaborado.
Imagine-se um contrato mal elaborado…(?!)
Quer o inquilino, quer o proprietário inteligente, têm o maior interesse de se servirem, de serem bem atendidos por imobiliária capacitada e que mantenha Departamento Jurídico especializado à disposição das partes contratantes.
Aqui cumpre assinalar que na maioria dos contratos bem redigidos as infrações legais são também previstas no pacto locativo como caracterizadoras de infrações contratuais.
Dessa circunstância decorre que na pesquisa de jurisprudência, quando se buscam exemplos de decisões sobre infrações legais se encontram ao mesmo tempo, sob esse título e no mesmo julgado, as infrações legais como sendo também infrações contratuais.
Configurando-se infração quer legal, quer contratual, tanto o locador, como o locatário poderão ajuizar ação de desfazimento da locação, com pedido de indenização. O locador, evidentemente, pedirá a decretação do despejo.
Qualquer infração possibilitará a decretação do despejo?
Não.
Não é e não será decretado o despejo ocorrendo qualquer infração.
A lei não estabeleceu gradação de gravidade; portanto caberá ao superior critério do Juiz de Direito, ao qual for distribuído o feito, analisar os argumentos e as provas apresentadas pelas partes, e a final decidir se acata ou não o pedido.
Da respeitável decisão proferida em primeira instância, evidentemente haverá a possibilidade e o direito de recurso (apelo) para o Tribunal de Alçada Civil (2º Tribunal).
Quando se configura a Infração Legal ou Contratual?
O vocábulo infração, como já salientamos, designa o fato que viola ou infringe disposição de lei ou do contrato.
O quebramento ou não cumprimento de obrigação fica sujeito à imposição de pena, prevista na lei ou na cláusula contratual.
Configura-se, pois, a infração, quando o locatário ou o locador viola, quebra, descumpre obrigações legais ou contratuais.
Onde estão elencados os deveres?
Na Lei das Locações os deveres do locador e os deveres do locatário estão estabelecidos nos artigos 22 e 23. Os contratuais constam das cláusulas do contrato, daí a necessidade dele ser bem redigido.
Exemplificativamente, a respeito do assunto, apresentamos três decisões judiciais.
“DESPEJO – INFRAÇÃO CONTRATUAL – REFORMA NO IMÓVEL – CONSENTIMENTO DO LOCADOR – AUSÊNCIA – CABIMENTO
Não se tratando de obras de conservação, mas sim de total reforma do imóvel, e ausente prova do consentimento por escrito do locador, há infração contratual por parte do locatário.
Ap. s/ Rev. 604.021-00/8 – 3ª Câm. – Rel. Juiz CAMBREA FILHO – J. 20.2.2001″
“DESPEJO – INFRAÇÃO CONTRATUAL E LEGAL – SUBLOCAÇÃO – AUSÊNCIA DE CONSENTIMENTO EXPRESSO – CARACTERIZAÇÃO – EXEGESE DO ARTIGO 13 DA LEI Nº 8.245/91
Inafastável a procedência da ação de despejo por infração contratual e legal, porque destituída de verossimilhança e de relevância jurídica a alegação de acordo verbal para sublocação se há exigência contratual e legal (artigo 13 da Lei nº 8.245/91) de consentimento prévio e escrito do locador para a cessão da locação, sublocação ou empréstimo do imóvel.”
Ap. s/ Rev. 454.385 – 7ª Câm. – Rel. Juiz LUIZ HENRIQUE – J. 30.4.96
“DESPEJO – INFRAÇÃO LEGAL – MAU USO DO IMÓVEL.
A provocação de escandalos , ofenças a vizinhos e a pertubação do sossego da vizinhança, constituem fatos que caracterizam infração de obrigação legal da locação, pelo mau uso que o locatário faz do imóvel (RT 346/379)
(*) Os autores atuam no departamento jurídico da Imobiliária Tedde S/C. Ltda. Fone: (016) 236-0799 e 9782-7589.
