Luigi Conceição Volpatti Polezze – Advogado – OAB nº 516.592
DESPEJO DE INQUILINO, COMO FUNCIONA?
A relação entre locador e locatário é regulada, principalmente, pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. É ela que estabelece os direitos e deveres das partes e define em quais hipóteses o proprietário pode ingressar com ação de despejo para reaver o imóvel.
A ação de despejo é o instrumento judicial utilizado pelo titular do direito para retomar o bem locado quando há descumprimento contratual ou outras situações previstas em lei. O artigo 9º da norma elenca as principais hipóteses que autorizam a rescisão do contrato, entre elas em resumo:
- mútuo acordo entre as partes;
- prática de infração legal ou contratual;
- falta de pagamento do aluguel ou de encargos da locação;
- necessidade de realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não possam ser executados com o locatário no imóvel ou caso ele se recuse a autorizá-los.
A inadimplência é uma das causas mais comuns de despejo. O simples não pagamento do aluguel ou de encargos, como condomínio e IPTU (quando previstos em contrato), pode fundamentar a ação. Também configuram infração contratual situações como mudança da destinação do imóvel — por exemplo, transformar um imóvel residencial em ponto comercial sem autorização —, realização de alterações estruturais não autorizadas ou descumprimento de normas condominiais.
Nos casos em que há contrato formal, é possível cumular o pedido de despejo com a cobrança dos valores em aberto, incluindo aluguéis atrasados, encargos, multas e demais penalidades previstas contratualmente.
DESPEJO LIMINAR EM 15 DIAS
A Lei do Inquilinato também prevê hipóteses específicas em que o juiz pode conceder liminar para desocupação do imóvel no prazo de até 15 dias. Para isso, o locador deve prestar caução equivalente a três meses de aluguel.
Entre as situações que admitem esse tipo de medida estão:
- descumprimento de acordo escrito para desocupação, firmado por ambas as partes e duas testemunhas;
- término do prazo concedido para saída voluntária do imóvel;
- extinção do contrato de trabalho quando a locação estiver vinculada à relação empregatícia.
Caso, ao final do processo, fique demonstrado que a liminar foi concedida de forma indevida, o valor depositado em caução poderá ser revertido em favor do locatário, como forma de indenização pelos prejuízos sofridos, sem prejuízo de eventual pedido complementar em ação própria.
CUMPRIMENTO DA ORDEM JUDICIAL
Se, após decisão definitiva, o locatário não desocupar voluntariamente o imóvel, poderá haver cumprimento forçado da ordem judicial, inclusive com uso de força policial, se necessário.
Na hipótese de o inquilino deixar bens no imóvel, estes deverão ser entregues a depositário, cabendo ao autor da ação fornecer os meios necessários ao cumprimento da ordem, como transporte, por exemplo.
Já nos casos em que o imóvel é abandonado durante o trâmite do processo, o locador pode retomar a posse, desde que devidamente comprovado o abandono.
ESTADO DO IMÓVEL E RESPONSABILIDADE
Após a retomada do bem, é recomendável realizar vistoria minuciosa. O imóvel deve ser devolvido nas mesmas condições em que foi recebido, ressalvado o desgaste natural pelo uso regular. Eventuais danos podem gerar responsabilidade do locatário.
Diante da complexidade das normas e das consequências jurídicas envolvidas, a orientação de advogado especializado é essencial para evitar prejuízos e garantir que o procedimento ocorra dentro dos limites legais.
